El mercado inmobiliario industrial en Ciudad de México (CDMX) y su área metropolitana ha mantenido un dinamismo altamente influenciado por el e-commerce en la demanda de espacios logísticos durante los últimos 6 años. La influencia de este segmento ha generado tendencias que confirman la continuidad de un negocio que duplicó las rentas a más de $10.82 dólares por m². Este escenario ha motivado cambios importantes en la actividad logística. Es un camino sin retorno si se considera que en 2025, las ventas online crecieron un 19.2%, alcanzando 941 mil millones de pesos de 67 millones de usuarios, lo que impulsó el 90% de la demanda de espacios logísticos en la metrópoli. Por ello, la actividad orientada al subsegmento de la última milla ha generado la reconversión de inmuebles clase B en almacenes con requisitos específicos. Aspectos clave de la oferta son la ubicación, los cruces de andén, los patios de maniobras y la competitividad en precios, que ha limitado la expansión. Para entender la dinámica de precios, basta con saber que en 2020 el promedio de renta era de $5.38 dólares por m², la mitad del valor actual. Sumarse a esta demanda requiere atender las necesidades de los usuarios: eficiencia, tecnificación y cercanía al consumidor. Quienes siguen este segmento señalan desafíos como gestión, infraestructura y la reducción de la huella de los centros en un 20%. También se ve creciente la integración de bodegas verticales. Según Cushman & Wakefield, se están construyendo 865 mil m², impulsados por el e-commerce. En el otro polo de la expansión, cobra relevancia los centros de distribución big box en corredores como CTT y la zona de Zumpango hacia AIFA. Estos espacios requieren automatización, sofisticación técnica y alta capacidad eléctrica. Ambos nichos son prioritarios porque complementan la demanda de centros de distribución que alimentan las bodegas de última milla. Este fenómeno no es exclusivo de CDMX; se le puede comparar con Monterrey, donde la logística se combina con la manufactura de exportación por el nearshoring. Es una inercia estratégica para el futuro del negocio. Estaremos pendientes.
